בלוג

סטודיו עיצוב עירוני שנה ד’, סמסטר א’ תשע”ג
הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, הטכניון

מתכננים: גילי קסלמן, מאיה מליקיין, גיא שחר

מנחים: קלאודיו מילול, חגית חרותקה-קובי. מרכז הקורס: שמאי אסיף

בחלקים הקודמים עסקנו ברקע ובניתוח שהתוו את דרכנו בפרויקט זה, ובממד הזמן שהתווה את תהליך התכנון. בחלק זה נציג את העקרונות המרחביים שלפיהם תכננו את החזון החדש למפרץ. נדבר על הקווים המנחים, נתווה את הסטרוקטורה העירונית לפיהם וניגש לתכנון המרקמים הבנויים. בכלל זה נתייחס לכל אחד ואחד מגורמי הכח זוללי השטחים במפרץ ונציג את תכניות הטיפול בהם. נציג חישוב כלכלי פשוט שיתן לנו מושג על הערך הכספי העצום של הקרקע במפרץ, נתון משמעותי לתמיכה במימוש החזון, ונדבר על חשיבות החשיבה האסטרטגית ברמה הארצית בבואנו לפתור את הבעיות של מפרץ חיפה.

חיפה בראיה הארצית

נפתח דווקא בנושא חשיבות הראייה הארצית בבואנו לעסוק במרחב של מפרץ חיפה. כיום יש מצב מעוות שחיפה נתונה לתכניות מקומיות ומחוזיות, ומתנהלת למעשה כשוק מקומי, בעוד שהכוחות המשפיעים עליה הם כוחות רבי עוצמה ברמה ארצית-אסטרטגית. הצבא, שדה התעופה, תשתיות צנרת נפט ודלקים, הנמל באמצעות חברת נמלי ישראל, רכבת ישראל, התעשיות הכבדות – לכולם משמעות ברמה הארצית והשפעה חסרת תקדים על העיר חיפה. בהעדר גיבוי מהממשלה והכנסת, תחת התעלמות מוחלטת מהתקשורת ברמה הארצית, מנסה עיריית חיפה, לשוא, לנהל קרבות מאסף נגד מיזמים אסטרטגיים המשתקים את העיר.
ללא הסתכלות מנקודת מבט ארצית, ישומר לנצח מצבו המתדרדר של מרחב מפרץ חיפה. הקרע המטרופוליני שהוא מייצר, הוואקום התכנוני השואב עוד ועוד גורמי כוח, יורידו את חיפה כולה ביגון שאולה.
בבואנו לטפל בגורמים השונים האוחזים במפרץ נציע, אם כן, פתרונות מנקודת מבט ארצית.

עקרונות מפתח

להלן עקרונות המפתח שהנחו אותנו בתכנון המפרץ

• יצירת רצף פתוח לציבור לאורך החוף מחיפה ועד הקריות
• יצירת רצף פתוח נוסף בין חיפה גופא ונשר לבין הקריות על בסיס הקישון ויובליו
• חיזוק מערכת הקישון על ידי שחזור שטחי ההצפה ההיסטוריים ושימוש בו כמחולל התכנון במפרץ
• שימוש בשטחים הקרובים לחוף לשימושים מעורבים של מגורים מסחר ותעסוקה
• הסטת התעשייה דרומה הרחק מקו החוף
• הקטנה למינימום של טביעת הרגל של הנמל באזור החוף
• כריית "תעלת חיפה" לצרכי שינוע מכולות, תחבורה עירונית, נוף ותיירות
• השלמת הסטרוקטורה של האזור לאור הנ"ל וכן תוך מיצוי אפשרי של דרכים קיימות
• שימור מבנים תעשייתיים היסטוריים והפיכתם למרכזים בשכונות חדשות
• בניה מחדש של אזורי התעשיה הקלה והמלאכה תוך ניצול מושכל של הקרקע

תשריט התכנית

לפניכם תשריט התכנית. בהמשך נתייחס בהרחבה לאזורים שונים המוחזקים על ידי גורמי הכח ונציג את הדרכים לתכנונם מחדש.

הנמל והאופציה הימית

הנמל הוא סוגיה ענקית שקצרה כאן היריעה מלעסוק בה בהרחבה. ההיבטים שעניינו אותנו נגעו הן למצב הקיים, בו הנמל תופס את מרבית קו החוף של מפרץ חיפה, והן לתכניות ההתעצמות חסרות המעצורים של חברת נמלי ישראל ("חנ"י"). אין חולק על כך שישראל תלויה בתובלה הימית בכל הקשור ליבוא ויצוא של סחורות. אך נשאלת השאלה מהי הדרך הנכונה לשנע מטענים מישראל ואליה, אילו נמלים כדאי להמשיך ולפתח ואילו נמלים כבר היום מהווים בעיה סביבתית. לנמל חיפה ישנה כבר היום השפעה הרסנית על מטרופולין חיפה, בעוד שנמל אשדוד למשל מוקם מצפון לעיר ואינו פוגע בקו החוף שלה. חברת נמלי ישראל מבקשת להקים נמל גדול נוסף בחיפה או באשדוד. שתי הערים מתחרות על ה"זכות" שהנמל יוקם בשטחן, ואין אף גורם ברמה הארצית הבוחן לעומק את היתרונות והחסרונות בכל מקום ופועל להכרעה בעניין.
חברת נמלי ישראל מעוניינת להפוך את ישראל לנמל טרנזיט ימי שישרת גם מדינות כמו סעודיה ואיראן…

גם אם נתייחס ברצינות לחזון אחרית ימים זה, נשאלת השאלה מהו הפתרון הנמלי הראוי כדי לשרת תכנית כזו. מבחינת חברת נמלי ישראל, הפתרון לחיפה מתבסס על הקמת רציף ענק נוסף בתוך הים והקצאת שטחים עצומים למחסנים – פתרון שינציח את ההפרדה בין חיפה לקריות ויהיה בבחינת וידוא הריגה למטרופולין חיפה.
אנחנו בחרנו דווקא ללמוד מתקדים ונציה. נמל ונציה מתעצם בימים אלה במטרה להפוך לנמל טרנזיט שישרת את כל אירופה. כדי להימנע מגזילת שטחי חוף יקרים, מקימים בוונציה נמל שיטעון בלב ים. בנמל השיטעון יפרקו את אוניות המכולות הגדולות. המכולות ישונעו אל החוף בדוברות קטנות שניתן לפרוק ביבשה במזחים קטנים. הנה סרטון של נמל ונציה שממחיש את התכנית:

מידע נוסף תוכלו למצוא באתר האינטרנט של נמל ונציה. לפתרון זה יש יתרונות רבים – ניצול עומק הים בלב ים ומניעת הצורך להעמיק את הקרקעית, חסכון בשטחים על החוף, ויתרון בטחוני-תפעולי – מנמל השיטעון הימי ניתן להוביל מכולות בדוברות לכמה מזחי קליטה יבשתיים שונים.
ה"אופציה הימית" הזו אינה דבר חדש בעולם, ואינה יוזמה חדשה בישראל. השיח אודות הצורך לנצל את הים למתקנים שונים קיים בארץ כבר מתקופת קום המדינה, ולא מעט תכניות הוצגו בנושא. ביוני 2012 הביע שמאי אסיף (מרכז הקורס שבמסגרתו ביצענו פרויקט זה) תמיכה בהקמת מתקני תשתית בים.
לאחר הצגת פרויקט זה אמר לנו ראש עיריית חיפה שהוא בעד לצאת אל הים, אבל "הים לא שלי!". וכאן טמונה הבעיה של העדר חשיבה אסטרטגית…

בפתרון שאנו מציעים נשארת רצועה של הנמל המערבי כנמל נוסעים, מוקם נמל שיטעון בים, ובאזור המפרץ מוקם מעגן מיוחד לדוברות לפריקת מכולות. המוטו שלנו היה להקטין כמה שיותר את מגע התשתיות בחוף, על כן המעגן בנוי ביבשה פנימה, כשתעלה מקשרת אותו אל הים. המעגן כולל שטח עורפי מיידי של 450 דונם. בנוסף, מוקצה שטח נוסף של 840 דונם למכולות, באזור הנושק לבתי הזיקוק, אליו משונעות המכולות באמצעות מנהרה ייעודית.

במקביל יש לבחון הקמת מעגן לקליטת מכולות גם בחדרה, תוך ניצול תשתיות הקיימות בתחנת הכח, וכן ביצוע הרחבות בנמל אשדוד, שם הפגיעה האורבנית-סביבתית קטנה לאין שיעור מאשר במרחב של חיפה.

הרכבת

מאבק עז מתחולל בימים אלה בנושא הרכבת בחיפה. בכוונת רכבת ישראל לחשמל את פסי הרכבת. הוספת קווי המתח המזינים את הרכבת כעמודים עיליים מעל המסילה תנציח את המחסום המונע קשר בין העיר לים. עמדתנו בנושא הרכבת ברורה, והתקדים הרע של גוש דן תומך בעמדה זו. עשרות שנים מתעכבת הקמת מערכת הסעת המונים יעילה בגוש דן המבוססת על קוי רכבת תחתית. אם היו מתחילים מזמן לבנות רכבת כזו בשלבים, הרי שהיו נחסכים סכומי עתק שאבדו במשך השנים על זמן בפקקים, תכניות על תכניות ובדיקות של חלופות, ומשכורות לעובדים שלא עשו דבר. לפיכך, קו הרכבת שעובר בתוך חיפה חייב לרדת אל מתחת לפני הקרקע, ויפה שעה אחת קודם. אין מומחה שחולק על כך ששחרור העיר מן הרכבת יתן לעיר תנופה אורבנית כלכלית משמעותית.
במקביל, אנו מקצים שני מתחמים משמעותיים, האחד בשטח 310 דונם השני בשטח 240 דונם, לצרכי תפעול ותחזוקה של הרכבת.

שדה התעופה ובית הספר הטכני של חיל האוויר

בית הספר הטכני של חיל האוויר עתיד להתפנות ממיקומו הנוכחי. בשדה התעופה של חיפה מתנהלת תנועה אווירית דלה, וכבר הובעו דעות בדבר הכוונה לסגור אותו ולהשתמש בין השאר במנחת מגידו במקומו.
כך או כך, מיקום מסלול ההמראה והנחיתה של שדה התעופה על ציר צפון-דרום מהווה את אחד מגורמי החייץ המרכזיים של המטרופולין ויש הגיון רב בסגירתו.
לפי תכניתנו, מסלולי שדה התעופה, המשתרעים על שטח של 120 דונם, יהפכו כמו שהם לפארק חקלאי, שיהווה שצ"פ מרכזי לשכונות שיוקמו סביבו. שדה התעופה לשעבר יהפוך ללב ירוק שיאפשר לתושבים הגרים סביבו גישה לשטחי חקלאות עירונית ללא חציית דרכים ראשיות.

חיפה – מקום לתעשיה כבדה?

בתכנית המוצעת אנו מקצים בהחלט מקום לתעשיה הכבדה, בכלל זה התעשיה הפטרוכימית. זאת בתנאי שיופעל על תעשיה זו פיקוח הדוק שיוודא שהמפעלים עומדים בתנאים סביבתיים מחמירים. זיהום האוויר השורר כיום במפרץ, בכלל זה ריחות התעשייה ה"מבשמים" את האזור, לא יתכן. התרחישים אותם בחנו הביאו אותנו למסקנה שיש לאפשר את פעילות בתי הזיקוק בחיפה, אך מן הראוי לצמצם את היקף פעילותם למינימום ההכרחי לניהול משק הדלק של ישראל תוך התחשבות בשיקולי עצמאות ובטחון. מעבר לזה, אין כל סיבה שישראל תייצא תזקיקי נפט לעולם. המחיר הסביבתי שמשלמים תושבי חיפה אינו שווה את זה.
אנו ממליצים לנתק את אזור מבני ההנהלה ההיסטוריים של בזן וכן את מתחם הלבניות מאזור המפעלים, ולשנות יעודם לשימושים ציבוריים המתחברים לפארק הקישון והגדורה.

חוות המכלים

חוות מכלי הנפט של "תשתיות נפט לישראל" עתידה להתפנות ממיקומה על חוף הים דרומית לקרית חיים. לאחר מספר שנים שידרשו לטיהור הקרקע, אזור זה מיועד לבינוי למגורים, מסחר ותעסוקה.

מתחם תחנת הכח

תחנת הכח של חיפה מייצרת כ-500 מגה ואט חשמל, כ-4 אחוזים בלבד מיכולת הייצור של משק החשמל בישראל. זהו נתון הזוי, שרחוק מלהצדיק מיקום של אלמנט מזהם וזולל שטח שכזה לחופי המפרץ. את תחנת הכח על מבניה ההיסטוריים אנו ממליצים לסגור ולשנות ייעודם לשימושים המתאימים לשכונות המגורים ואזורי התעסוקה שאנו מייעדים לחוף שמן.

שחזור הנתיבים ההיסטוריים של הקישון ו"תעלת חיפה" – "השלד הכחול"

הרעיון לתעלת חיפה החל כשהגינו את התעלה המחברת את מעגן דוברות המכולות אל הים. החלטנו לחבר את המעגן גם לאזור שפך הקישון ומעגן היאכטות הקיים, ובכך ליצר את חלקה המזרחי של התעלה.
במקביל החלטנו להחזיר את עטרת הקישון ליושנה, ולשחזר את נתיבי המים ההיסטוריים של הנחל. נתיבים אלה שכנו מדרום לשפך, והקיפו שטחי הצפה שאותם בחרנו לשחזר, על מנת להחזיר לחיים את בית הגידול הלח הייחודי שכיום נותר ממנו שטח סמלי בלבד.
בהמשך, החלטנו לחבר את מערכת המים שנוצרה אל אזור הרציפים המתפנים של נמל כרמל, וליצור את תעלת חיפה המערבית.
כך למעשה נוצרה מערכת תעלות מים שנותנת ערך אורבני חדש לחיפה. מוכרים לנו כיום את "חיפה תהיה ברצלונה"? למה שלא תהיה ונציה או אמסטרדם?
נתיבי המים הללו הם ה"שלד הכחול" של התכנית. הם מייצרים חוויה נופית חדשה בעיר, נתיבי תחבורה  עירוניים, מגדילים עשרות מונים את חזית המים, ומאפשרים לבנות מרקמים ייחודיים המוכרים ממקומות אחרים בתבל ובכך לתת ערך מוסף אורבני חדש לעיר.

השטחים הירוקים – "השלד הירוק"

היקף השטחים הירוקים בתכנית משתרע על פני כמעט 5,000 דונם, הכוללים את:

• פארק הגדורה, לאורך נחל גדורה, הנמצא כבר בתכנון
• פארק מבואות הקישון הכולל את המתחם ההיסטורי של בתי הזיקוק
• פארק הקישון המרכזי ומעגן היאכטות
• פארק באזור הצ'קפוסט שימוקם בשטח גבעת המזבלה הישנה
• פארק ביצות הקישון על שטחי ההצפה ההיסטוריים של הנחל
• פארק בתוך המחצבה הישנה שבין חיפה לנשר
• פארק חקלאי על בסיס מסלולי שדה התעופה
• רצועה ירוקה על בסיס רחוב אריה שנקר

שטחים ירוקים אלה יוצרים מארג שטחים ונתיבים ירוקים הקושרים את כל חלקי המטרופולין.
הם משרתים מספר מטרות: שמורות טבע, אזורי ספורט ונופש לנפש, סיוע בטיהור האוויר, אלמנט נופי מרענן, נתיבי תנועה בני קיימא במטרופולין – ברגל ובאופניים, מוקדי התכנסות ותרבות, ועוד.

צירי תחבורה ראשיים – "השלד האדום"

על בסיס השלד הירוק והשלד הכחול יצרנו את תבנית צירי תחבורה העיקריים בתכנית. התבססנו על נתיבים קיימים אותם הרחבנו, והשתדלנו לבצע כמה שפחות שינויים בתוואי הדרכים הקיים. השינוי המשמעותי העיקרי שאותו ביצענו היה הסטה של כביש 22 בחיפה גופא והכנסת חלק מכביש הכניסה המזרחי אל מתחת לפני הקרקע, כדי לחזק את הרצף האורבני הקטוע כיום בין השכונות נוה פז וחליסה לבין האזור המתחדש של חוף שמן.

שטחים לבינוי מחדש

לאחר התוויית הסטרוקטורה על בסיס השלד הירוק, הכחול והאדום, זיהינו 19 מתחמים שונים היוצרים הזדמנויות לשכונות. המוטו העיקרי בתכנון אזורים אלה היה לספק תמהיל שימושים המבוסס על מגורים המעורבים עם מסחר ותעסוקה. לכל מתחם תכננו אופי שונה מבחינת אחוזי השימושים השונים, והתאמנו את מרקם הבינוי הרצוי. ו… הענקנו גם שם מעניין. בסך הכל הגיע היקף השטחים האלה לכ-9,000 דונם.

בתכנון המרקמים של 19 מתחמים אלה נעסוק בפרק הבא של הסקירה.

 

בסיס כלכלי – תרגיל במספרים

אנו גורסים שעוד לפני ביצוע תחשיב כלכלי כלשהו, לחזון שייצרנו בפרויקט זה יש תוקף מעצם מטרתו לספק איכות חיים טובה יותר לאנשים ולהפוך את מטרופולין חיפה לאזור אורבני שוקק. אבל רק כדי לסבר את האוזן, הבה נערוך תרגיל קטן במספרים.
ניקח את 9000 הדונם שהקצנו לאזור החדש המיועד לבינוי בערוב שימושים. נניח שעל פני כל השטח נבנה מגורים בצפיפות של 6 יחידות דיור לדונם (נתון שווה ערך פחות או יותר לתל אביב). זוהי הנחה מקלה, שכן בפועל נשאף לצפיפות גבוהה יותר. קיבלנו 54,000 יחידות דיור. נניח שגודל יחידת דיור ממוצעת הוא 100 מ"ר (הנחה סבירה שתאפשר למשוך לאזור משפחות ומגוון גילאים). סה"כ 5,400,000 מ"ר למגורים.
נניח עתה שניתן למכור באזור מ"ר ב-12,000 שקל, ושעלות הבניה כולל רווח נאה לקבלן עומדת על 6,000 שקל למ"ר. קיבלנו אם כן שווי ערך קרקע של 6,000 שקל למ"ר. נכפיל ב-5,400,000 ונקבל…
32.4 מיליארד שקל!  וזהו רק ערך הקרקע של שטחי המגורים!

עכשיו בואו נחשוב יחד – האם מנקודת מבט כלכלית יש הגיון לזרוק 32 מיליארד שקל ולהשתמש בקרקע בשביל מחסני מכולות? ומה באשר לערך הכלכלי העצום שייצרו 150,000 איש שיוכלו לגור בשטחי המפרץ? אף אחד לא ערך תחשיב כלכלי שכזה!
על פי נתוני חנ"י, הקמת הרציפים העתידיים שהיא מתכננת תעלה 8 מיליארד שקל. תכנון מחדש של שטחי המפרץ למגורים, תעסוקה ומסחר יאפשר בטווח הארוך להשקיע עוד מילארדי שקלים בפתרונות הנדרשים: הקמת נמל ימי, רכבת תחתית, בניה מחדש של אזורי מלאכה, ועוד.
וזה עוד לפני תקציבים מתבקשים מממשלת ישראל.
כאמור, בחלק הבא והאחרון נעסוק בתרגיל מעניין שביצענו סביב תכנון המרקמים למתחמי הבינוי השונים.